Evaluation immobilière ou d'entreprises - Une affaire d'experts sérieux
Suite à un débat récurrent au sein de notre association et pour tenter de clore la question à ce sujet, un de nos membres éminents, Emmanuel CHESNEAU nous fait part d'un extrait du site web du Groupe P en Belgique société acquisitions-ventes d’entreprises concernant la valorisation d'entreprises mais cela est la même chose pour de l'immobilier
Source : https://group-p.be/erreurs-valorisation-entreprise-comptable/
"FAIRE LA MOYENNE DE NOMBREUSES MÉTHODES
"Nous voyons souvent des rapports où l’évaluateur a utilisé 5, 6, 7 méthodes de valorisation différentes et en fait ensuite la moyenne (parfois en écartant les 2 résultats extrêmes). C’est un nouveau signal d’alerte.
Déjà, nous l’avons dit et répété : il n’y a que 2 méthodes qui sont encore utilisées aujourd’hui par le marché, le multiple d’EBITDA et le DCF. Noyer ces méthodes parmi des procédés obsolètes n’a pas de sens. Privilégiez la qualité à la quantité : rajouter des méthodes pour justifier le montant facturé, ça n’ajoute pas de valeur au travail effectué.
Sur le plan intellectuel, pourquoi faire une moyenne ? Si ces méthodes donnent des résultats différents, c’est parce qu’elles ont des logiques différentes. Il faut se demander laquelle est la plus représentative, la plus adaptée au cas de l’entreprise. Et ne retenir que celle-là. Mais pourquoi faire la moyenne entre une méthode adaptée à l’entreprise en question et une méthode inadaptée ?
C’est absurde.
Enfin, s’il y a un écart très important entre différentes méthodes, c’est généralement parce qu’il y a une erreur méthodologique dans une ou plusieurs d’entre elles."
Et de conclure :
Quelle crédibilité accorderiez-vous à un expert immobilier qui vous annonce que, selon une méthode votre maison vaut 100.000 € et selon une autre 500.000 €, et qu’il va donc la vendre 300.000 € ?
Pas la moindre. Vous demanderiez un deuxième avis.
Faites pareil lorsqu’il s’agit de votre entreprise !
