Immobilier : avec toute la data disponible, a-t-on encore besoin d’un expert ?
De la part de notre président fondateur Emmanuel CHESNEAU
DVF, cadastre, DPE,
Géorisques, données d’urbanisme, copropriétés, photographies aériennes,
historiques de transactions… et désormais l’IA capable de traiter et rapprocher
toujours plus rapidement ces informations.
Jamais nous n’avons eu autant de données à notre
disposition pour apprécier la valeur d’un bien.
Alors,
demain, suffira-t-il d’appuyer sur un bouton pour obtenir « la bonne valeur » ?
Je pense exactement l’inverse.
Plus la donnée devient accessible, plus le
véritable enjeu devient son analyse.
Prenons simplement les références issues de DVF.
Identifier plusieurs ventes autour d'un bien est
devenu relativement simple.
Mais une mutation enregistrée à 4 000 €/m² est-elle
réellement comparable au bien que l’on cherche à évaluer ?
C’est là que commence le travail de l’expert.
Il faut parfois rechercher le bien concerné,
comprendre sa configuration, son environnement, sa situation urbanistique ou
juridique, son état au moment de la vente, son potentiel constructible ou ses
contraintes.
Puis qualifier, écarter ou retraiter le
comparable.
Deux transactions situées dans la même rue,
portant sur des surfaces proches, peuvent cacher des réalités économiques très
différentes.
Les outils publics évoluent d’ailleurs dans ce
sens : l’explorateur DVF permet de rapprocher les mutations d’autres
informations, notamment cadastrales, énergétiques, relatives aux copropriétés
ou aux risques.
Et l’intelligence artificielle dans tout cela ?
À mon sens, elle ne condamne pas l’expertise
immobilière. Elle peut au contraire lui permettre d’aller plus loin.
Croiser davantage de données.
Repérer plus rapidement une anomalie.
Reconstituer l’environnement d’une transaction.
Tester la pertinence d’un panel de références.
Objectiver certains retraitements.
Mais elle ne dispense pas de poser la question essentielle :
« Pourquoi cette transaction est-elle réellement comparable à mon bien ? »C’est probablement là que notre métier évolue.
L’expert de demain ne sera pas celui qui possède davantage de données que les autres.
Ce sera celui qui saura les sélectionner, les comprendre, les confronter au terrain et expliquer pourquoi certaines sont pertinentes… et d’autres non.
Et cette évolution est particulièrement intéressante lorsqu’il faut défendre une valeur dans une succession, une donation, un partage, une opération patrimoniale ou dans le cadre d’un débat contradictoire.
La donnée apporte des références.
L’IA accélère leur traitement.
L’expertise transforme ces informations en un raisonnement défendable.
À l’heure de l’open data et de l’intelligence artificielle, le sujet n’est donc peut-être plus d’avoir accès à l’information.
C’est de savoir quoi en faire.
1 Commentaires
Je suis absolument d'accord avec ce point de vue, j'ajoute que noyer l'information tue l'information ; à l'heure où l'on court après le temps, les raccourcis provoquent des biais. Il faut réserver son temps pour l'analyse de données choisies pour leur pertinence, l'IA peut nous apporter des éléments complémentaires intéressant le dossier en cours, mais la synthèse et les conclusions restent réservés à l'expert.